住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
繰上げ返済の効果とニつの方法
住宅ローンは、契約時に月々の返済額とその返済期間を決めて融資を受けます。しかし、返済期間の途中で給料が上がることや、臨時ボーナスが出るなどして手元の資金に余裕ができることがあります。そのような場合には、約定額とは別にそのまとまった資金を返済に充てることができます。これを繰上げ返済といいます。
その効果の具体例を記します。仮に、借入額が3,000万円で返済期間を35年に設定、金利が固定で1.5%だった場合(元利均等返済)、返済額は91,855円で、総返済額は38,579,239円になります。
しかし、固定収入が増額されたり、臨時収入が得られたり、あるいはコツコツと節約に励み貯蓄額にゆとりができたとして、毎月の支払いとは別に10年後に100万円を繰上げ返済するとします。繰上げ返済は、支払った金額がそのまま元金の返済に充てられるので、11年目以降の利息分が当初予定よりも減額されることになります。その結果、11年目以降の総返済額は(残債)が、26,356,842円となり、繰上げ返済しない場合の27,556,600円に比べて、1,199,758円下がります。
では次に、繰上げ返済のニつの方法を見ていきましょう。
【期間短縮型】
一つ目は「期間短縮型」です。先ほどの効果事例で、総返済額が減ることがわかりました。総返済額が減って、繰上げ返済以降も当初予定通りの月額を返済していったとしたら、当然、それまで設定していた返済期限よりも早く払い終わることになります。このように完済年月を早める方法を「期間短縮型」と言います。
【返済額軽減型】
一方、先ほどの事例では、元々の返済額は91,855円でした。100万円の繰上げ返済後も返済期間を変えないとすると、総返済額が減ったのですから、毎月の返済額が減額されることになります。今回の例では、11年目以降の返済月額は、87,856円となり、約4,000円の減額が実現できます。このように、返済月額を減らす方法を「返済額軽減型」といいます。
繰上げ返済のメリット・デメリット
繰上げ返済のメリットは、その方法でも記したように、
1. 総返済額を減らせること
2. 返済期間を短縮できること
3. 毎月の返済額を減らせること
です。「2」を選んだ場合は、その分老後の資金準備が前倒しできるなど、将来の不安軽減につながります。「3」は、毎月の生活資金にゆとりができるので、家計を安定させる効果があります。
次にデメリットを見ていきましょう。
【デメリット1:家計を圧迫する可能性】
一度繰上げ返済すると、取り消すことはできません。ですから、繰上げ返済をする金額は、余剰分だと思っても、先々必要になる可能性をよく考えて決めましょう。後に家計を圧迫したり、子供の進学などに必要な資金が不足したりしないよう、計画的に行うことが大切です。
【デメリット2:繰上げ返済後の団信の適用について】
団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害により働けなくなったときに、住宅ローンの残債をゼロにしてくれる保険ですが、繰上げ返済に関するリスクについては、あまり知られていません。
例えば、繰上げ返済する前なら、団信の実行でローン残債の2,000万円が補償されるはずが、1,000万円の繰上げ返済後に、団信が実行された場合、ローン残債の1,000万円が補償されることになり、補償額において1,000万円の損をしている形になるのです。これに関しては、予測不可能な部分はありますが、繰上げ返済前後と団信適用の関連については知っておくべきでしょう。
【デメリット3:効果が低い場合がある】
例えば、返済期間の終盤で、残りの金額を退職金を利用して払い切ってしまおうという場合。住宅ローンは、借り入れた元金と利息を支払っていきますが、利息の方が金額が少ないので、当然、元金よりも早く支払いが終わります。つまり、返済期間の終盤では、すでに元金のみの返済になっている可能性が高いので、その時点で繰上げ返済をしても、最大のメリットである「総返済額(利息分)を減らせる」という効果が得られません。
繰上げ返済の注意点
繰上げ返済のメリット・デメリットを把握した上で、実際に繰上げ返済を行うに当たって、どのような点に注意をすればよいでしょうか。
【手数料について】
残債を全額繰上げ返済する場合には、金融機関の手数料が発生することがありますが、一般的には手数料がかからないことが多いようです。また、通常は繰上げ返済の回数に上限設定はないので、自分の資金状況を踏まえ、こまめに繰上げ返済をしても手数料無料ならば、利息低減には効果的です。
【計画的に行う必要がある】
例えば、勤務先の業績が堅調でボーナスが多く入ってきた、給料が増えたという事情から想定外に余剰資金ができたとします。確かに繰上げ返済は、時期によっては一定の効果が得られる方法です。しかしそのときこそ、ライフプランに立ち返って改めて資金計画を見直しましょう。
もしかしたら教育資金をプラスしておいた方がいいかもしれませんし、臨時の生活資金として備えておく必要があるかもしれません。ですから、現在から将来にかけての家族に必要なお金を今一度計画した上で、繰上げ返済を考えることをおすすめします。
こんな記事も読まれています
- 購入コンテンツ
- 住宅ローンの借り換えについて
- 購入コンテンツ
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 購入コンテンツ
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 購入コンテンツ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 購入コンテンツ
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
不動産お役立ち情報
賃貸物件を探す
売買物件を探す
賃貸物件検索
会社案内
株式会社きたやまハウジング
茨城県古河市諸川913-1
TEL:0280-76-8178
MAIL:kitayama-housing@aqua.plala.or.jp
athome加盟店
学区情報検索
コンテンツ一覧
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 住まいを売る契約の流れ
- 家の買い替えは、購入が先か売却が先か?
- 自宅に「住みながら上手に売る方法」とは
- 物件の引渡しまでに売主がしておく準備とは
- 仲介だけではない不動産売却の4つの方法
- 不動産価格の「相場」を知り上手に売るには
- 査定から成約までの「価格」の違いとは
- 売主が負う「契約不適合責任」とは
- 不動産売却時に必要な書類と取得方法
- 自力でも売れる?個人売買の可能性とリスク
- 「任意売却」でローン滞納の損害を最小限に
- 不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう
- 「共同仲介」と「単独仲介」とは何か
- 不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類とは
- 売却時に選ぶ「一般媒介契約」とは
- 売却時に選ぶ専任・専属専任媒介契約とは
- 知っておきたい「買取保証付き仲介」とは
- 不動産の評価額はどのように決まるのか
- 住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ
- 不動産を売るときの諸費用はいくらかかる?
- ローン残債がある住まいの抵当権抹消とは
- 土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは
- 売却時の「3000万円特別控除」とは
- 不動産売却後の確定申告は必要?不要?
- 住まいの買い換えで使う「つなぎ融資」とは
- 価格査定を複数会社に依頼する理由
- うまく使いたい「簡易査定」と「訪問査定」
- 中古一戸建てはどのように評価されるのか?
- 売れやすい土地の条件と売るための対策とは
- 土地は「古家付き」「更地」どちらで売る?
- 土地売却を円滑に進めるためのポイント
- 売却時に必要な土地の「境界確定測量」とは
- 「旗竿地」を売るために知っておきたいこと
- 農地はどうすれば売れる?地目の変更とは
- 住まいの売却時期を決める4つのポイント
- 築20年以上の家を売却するためのポイント
- 築30年超の古家の売却について
- 物件がなかなか売れない…その理由と対処法
- 「買取り」を利用してスムーズに不動産売却
- 売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ
- 居住中の内見希望への対応ポイント
- 現地見学で物件をアピールする方法あれこれ
- マンションを有利な条件で売却する戦術とは
- 再建築不可物件を売却するときのポイント
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう
- 副業としての不動産投資を考える
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 投資物件の種目ごとのメリット・デメリット
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- オーナーチェンジ物件での投資とは
- 不動産投資の節税効果とは
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産投資の概要~目的に合った投資を~
- マンション投資で重要な「管理状況」とは
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 「不動産投資ローン」を知ろう
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
- 空室対策の基本ポイント
- 賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応
- 「家賃滞納」時にオーナーはどう対応するか
- 「家賃保証会社」とはどういうもの?
- 退去時の原状回復義務と敷金返還について
- 所有物件の「付加価値」を高めるリフォーム
- ライバル物件に差をつけるリフォーム活用法
- 賃貸物件入居者のプチリフォームについて
- 賃貸管理サービスについて
- 賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由
- 住まいを貸す契約の流れ
- 空き家を相続したらどうすればいい?
- 複数の相続人での不動産相続について
- 実家を売却する場合、相続前後でどう違う?
- 不動産のみを相続した場合の相続税について
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 相続した不動産の名義変更について
- 起業の形は法人設立と個人事業主のどっち?
- 店舗開業の手順 コンセプト固め~開店まで
- 「店舗コンセプト」が重要な理由と設定方法
- 店舗開業成功のカギ!事業計画書の作り方
- 商圏調査の基本とは?長く続けるお店づくり
- 貸店舗物件の種類・特徴を知ろう
- 事業用賃貸物件と居住用賃貸物件はどう違う
- 店舗経営に伴うリスクと備えについて
- 店舗物件の「二度の引渡し」とは
- 事業主が知っておくべき店舗の内装制限とは
- フランチャイズという起業の選択肢を考える
- リースバック方式での新規店舗開業について
- 個人開業で知っておくべき確定申告について
- 「商店会」などの団体について
- 店舗開業時にかかる費用には何がある?
- 開業資金の準備・調達について
- 「開業費」「創立費」の取り扱いと節税効果
- 事業用不動産賃貸借での「権利金」について
- 入居する店舗はどう選ぶか
- 失敗しない「出店場所選び」をするために
- 事業の成否を左右する出店立地について
- 居抜き物件で開業するメリット・デメリット
- スケルトン物件を選ぶメリット・デメリット
- 「空中店舗」での集客を考える
- 店舗開業に必要な手続き・資格について
- 「飲食店営業許可」と申請手続きについて
- 深夜営業するときの届け出と注意すべきこと
- 店舗の賃貸借契約時の留意点
- 失敗しないための店舗デザインの考え方
- 店舗レイアウトを考えよう
- 店舗内外装デザインから施工の依頼について
- 店舗施工でまず重要な見積もりとその見方
- 店舗施工で失敗しない依頼先選定時の注意点
- バリアフリーを考えた店舗づくりについて
- 店舗の外装について知っておくべきこと
- アパートとマンション、どちらがいいの?
- タウンハウスとテラスハウスはどんなもの?
- 賃貸で一戸建てに住むという選択肢
- 住みたい物件の希望条件を整理しよう
- もう迷わない!候補物件の絞り方・選び方
- 賃貸住み替え、物件を絞り込む3ステップ
- 希望の立地条件を考える
- 住み心地を左右する住まいの設備・仕様
- 気になるセキュリティー対策を確認しよう
- インターネット環境は事前に確認しよう
- 南向き以外も魅力!方角選びのヒント
- アパート・マンションの管理形態を知ろう
- 子育て世帯の賃貸物件の選び方
- ペットと暮らすための部屋選び
- 住む期間に合わせた物件選びをしよう
- 住まい選び~駅から離れた物件について~
- 検討の価値あり!女性専用物件とは
- 「家具・家電付き物件」を借りるという選択
- 家賃月額予算は全体支出をイメージしよう
- 家賃の上限はどれくらい?考慮すべきは何?
- 学生一人暮らしの家賃上限はどう考える
- 家賃の相場を調べよう
- 賃貸物件の管理費・共益費って何?
- 賃貸住宅の初期費用には何がある?
- 敷金・礼金・更新料についてきちんと知ろう
- 引越し費用について考えよう
- 新生活で必要なものを予算内でそろえるには
- 不動産会社に相談・訪問するときのポイント
- 安心して不動産会社に行くために
- 物件内見の準備と注意点について
- 内見時のチェックポイント
- 内見での室内・建物周りのチェックポイント
- 快適な暮らしに不可欠な周辺環境をチェック
- 住まいを借りる契約の流れ
- 住みたい物件を決めたら入居申込みをしよう
- 入居審査ってどういうもの?
- 賃貸借契約時に必要な書類とお金について
- 契約前の「重要事項説明」について
- 住まいの賃貸借契約で確認しておくべきこと
- 「家賃保証会社」の利用とはどういうものか
- 賃貸物件の借主側からの中途解約について
- 退去時の原状回復と敷金について
- 引越し会社の選び方
- 引越し準備と当日の流れ
- 引越し前に新居の掃除と原状確認をしよう
- 効率的に引越し当日をこなすための注意点
- 引越し時のチェックポイント
- 引越しのときのゴミはどうやって処分する?
- 不用品・大きなゴミの処分について
- 役所への届け出など新生活に必要な手続き
- 引越し直後から快適に暮らすために
- 間取り図を見て新生活をイメージしよう
- 快適に暮らすために居住ルールを確認しよう
- 近隣へのあいさつで安心・円滑なお付き合い
- 町内会・自治会は加入必須?メリットは?